8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三条红线”。

8月28日，据经济参考报报道，近日，银行限制开发商融资的“三条红线”正式出街，将于2021年1月1日起全行业全面推行。

今年上半年新冠疫情对中国经济冲击巨大，房地产行业再次发挥了稳定器作用，土拍、投资、销售的快速恢复对近期经济修复提供了重要支撑。另一方面，近期总体向好的基本面状况，也为决策层和监管层继续实施房地产调控、防止金融脱实向虚、加大力度支持实体经济发展提供了政策空间。

一房地产融资环境持续收紧

2019年5月，为降温土拍市场、整治房企融资乱象，银保监会曾印发《关於开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（下称“23号文”），其中涉及诸多规範银行和非银（信讬）地产前端融资的内容。2020年引发监管关注的，是部分实体贷款违规流向房地产领域，导致部分热点城市房价上涨较快。例如，前期深圳房市火爆，引发贷款投向担忧，央行深圳中心支行向辖区各商业银行下发通知紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。

上述背景下，7月以来房价涨幅较大的部分城市已陆续出台了更严格的限购政策，从需求侧进行调控；近期监管再度收紧融资、着手控制房企有息负债规模，则是从供给侧进行调控。8月20日住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，规则尚未公布，但被认为与之前市场所传的“三道红线”规则密切相关。三道红线即按照剔除预收款后的资产负债率、淨负债率、现金短债比三个指标将房企分档进行有息负债规模管理。

总体而言，近几年房企融资政策持续处於收紧状态，均是出於决策层对房地产过多佔用实体金融资源问题的关注和担忧。银保监会主席郭树清在2019年6月的陆家嘴论坛上曾表示“一些房地产企业融资过度挤佔了信贷资源”，尤其2020年疫情衝击之下“六保”成为重中之重，监管层持续收紧房地产融资，真正目的在於引导金融信贷资源更多流向实体领域，促进经济修复、纾困中小企业。

二不用房地产刺激经济是长期政策基调

从整个中国房地产市场发展看，2008年以来，经历了几轮房价上涨周期，2009年、2013年、2016年，都是房价大幅跃升的时期。

回顾这些发展历程可以发现，将房地产政策与财政政策、货币政策共同作为调节宏观经济周期的工具，的确每次对经济下行都产生了一定的抵消作用，但带来的成本都是房地产价格的大幅度跳升，历史教训深刻。

十九大以来，中央确定了房地产市场的基本方针政策——“房子是用来住的，不是用来炒的”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、“坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场调控政策的连续性、稳定性”。

过去2~3年的中美贸易摩擦、疫情冲击产生的经济下行压力下，中央始终保持战略定力，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，疫情冲击下也没有拿房地产来对冲经济下行压力。

综合各方观点来看，新规的制定出台仍然是基于房地产金融管理长效机制的思路，坚持市场化、规则化、透明化的取向，激励和约束并重，有利于企业准确把握长期政策基调和政策取向，对市场形势和行业发展做出正确的判断，有利于 “稳预期”。

三房地产融资规则化、透明化设计了科学合理的过渡期安排

目前，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。房地产企业的“三道红线”为：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

按“三道红线”，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。也即，如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

在会中，房企对新规的关注点差别较大，会上代表性的诉求主要集中在土地如何估值、多元化经营是否区分，以及规则何时向行业推广等问题上。

01关于土地估值

以恒大为代表的土地储备较多的企业，希望将持有的按成本计价的大量土地增值部分计入资产，体现企业真实偿债水平。

对此，央行相关人士回应，规则计算主要基于经审计且公开披露的财务报表，土地由谁估值，按照什么标准估值，会计准则及审计都有明确的规定。依据会计准则和财务报表，能够保证规则的合理性、公平性和可操作性。此外，如果企业财务报表违反会计准则要求，依照相关法律法规，也会有相应的处理。

02关于多元化经营是否区分

以绿地、阳光城等地产以外多元化经营较多为主的企业，希望核算时能够把城市更新、教育等其他业务的负债剔除出来，不纳入有息负债管理。

对此，央行和住建部回应，房企多元化有各种各样的考虑。无论从目的还是操作性考虑，规则计算的依据都是企业的财务报表。如果按照会计准则，相关领域不纳入合并报告，规则适用时也将遵循同一原则。同时，规则对于符合住房制度改革方向的领域也有相应的激励措施，对企业内部设立的住房租赁法人，符合国家住房租赁政策导向的，就可以从合并报表有息负债中剔除。

03关于规则何时向行业推广

一些负债指标较好的企业关心“三线四档5%”新规是否以及何时推广至全行业，担心15%的规模限制会打破现有竞争格局，给规则适用以外的企业反超机会。

对此，央行和住建部表示，房地产行业集中度很高，高负债问题也主要集中在重点企业，规则针对重点企业，依据则主要是会计报表，推广至全部11万余家房地产企业既不现实也无必要，但明年起将逐步覆盖更多的重点房地产企业。对于适用规则的企业，未来有望拥有更大的融资灵活性。

央行领导还表示，建立房地产金融管理长效机制，题中应有之义就是政策的规则化和透明化，重点房地产企业资金监测和融资管理规则就是这一努力的组成部分。

目前，相关部门正在加快推进住房租赁市场顶层设计，完善住房租赁金融政策体系，支持“租购并举”。这些新的政策，在执行过程中，也会与市场不断沟通、评估、校正和完善。